近日，由深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和城乡建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（草案）（以下简称《意见》）于2024年2月4日前发布，征求社会意见。
本意见以“建立系统、可持续的长期工作机制，系统全面稳定解决村历史遗留问题，合理利用土地空间资源，促进城市可持续高质量发展”为目标，提出深圳村改造工作的基本原则和工作流程，明确政策衔接规则。
《意见》明确指出，城中村改造的对象主要是深圳原农村集体经济组织继承单位和原村民实际占用的现有住宅用地，分为拆迁、改造、改造三类。有条件的城中村实施拆迁建设，不合格的城中村实施改造，两者实施拆迁整合。
根据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月文章《深圳城中村建筑字典2022》，截至2022年底，深圳共有2042个城中村单位，城中村总建筑约31.9万栋，总建筑（间）约591.3万栋，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量的40%以上，居住人口占全市实际人口的60%左右。龙岗、宝安、龙华三区是建筑面积和建筑数量的前三名。
根据《意见》，坚持人民政府对拆迁新城中村改造项目负主体责任，区政府组织实施拆迁新城中村改造。工作流程包括：意愿征集和项目可行性研究、年度拆迁计划、基础信息核查、项目实施计划和改造单位规划编制、搬迁补偿安置、土地清理收储、土地出让开发建设等。
其中，在征集意愿时，拆除新城中村改造项目需经物业权利人二分之二以上同意，并经原农村集体经济组织同意后方可实施。
在早期服务提供商的引入中，区政府组织指定部门编制新型城中村改造项目的实施方案时，需要明确前期服务提供商的公开选择方案，在项目实施方案和改造单位规划批准后公开选择，并签订实施协议；在收储补偿支付方面，按照“总成本+微利”的原则，区政府根据项目实施协议对前期服务成本进行核算，上调一定比例后，向前期服务提供商支付收储补偿。
在搬迁补偿和支付时间点，政府统一制定了新型城中村改造项目搬迁补偿指南。区政府与被搬迁人签订了搬迁补偿协议，并约定搬迁时间点自搬迁交付之日起支付搬迁补偿费。在安置房建设和安置责任方面，区政府可以根据条件安排安置房用地，实施安置。
在土地出让、开发建设中，新城中村改造项目的土地必须首次清理干净。入库后，土地受让人可以依法通过综合评价出让或者设计方案出让等公开出让方式确定，并实施开发建设；符合条件的城中村改造项目，可以按要求配置一定比例的经济适用房。
以下城中村用地优先纳入新拆迁范围——
一是位于国民经济社会发展规划、土地空间规划、各类专项规划确定的重点功能区、重点发展组团、轨道枢纽区；
二是位于国家、省、市等级重大民生项目、重大基础设施范围内；
三是位于20个先进制造业园区、重大工业项目范围内；
四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全、消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或需要经有关部门评估改造。
据了解，2022年，《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》发布。充分考虑全市各区产业基础、发展规划和空间承载能力，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、盐田、大鹏新区、深汕头特别合作区等8个区域选择产业基础良好、空间保障能力强的地区建设20个先进制造业园区，包括宝安区（含前海）4个、龙岗区3个、龙华区3个、坪山区3个、光明区4个、盐田区1个、大鹏新区2个；总规划用地面积约300平方公里。
《意见》规定，城中村改造项目可由街道办事处组织实施，也可根据情况选择具有一定规模、信誉良好、城中村改造经验的企业作为项目实施主体。探索建立建设管理一体化长效治理机制，通过引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，通过菜单式物业管理、村股份公司覆盖等方式推动物业进村全覆盖，探索实施城中村改造的企业承接日常物业管理、统筹运营管理等多条路径，加强改造成果的后续管理、运营、维护和更新。
为做好新旧政策衔接，《指导意见》发布前已公布城市更新单位计划和批准土地整备利益总体规划的项目，按现行更新整备政策限期推进；规划审批不能在计划有效期内完成（无计划有效期的，设三年期）的，按规定清理更新整备计划。除特殊情况外，其他未纳入计划但已开展实质性工作或前期工作的城中村改造项目，原则上按照《指导意见》和本实施意见执行。
