银行的住房贷款方式有商业贷款，公积金贷款，贴息贷款和组合贷款等四种，近年又衍生出一些新型的贷款方式，如理财型房贷和不指定楼盘按揭等。如何选择一款经济实惠，省心省力的房贷方式，就成为购房者的必修课了。 商业贷款 即个人住房抵押贷款，指购房人在向房地产开发商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押，按月偿还贷款本息（月供）的一种还款方式。 商业性贷款，要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同或协议，自筹２０％以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。贷款额度一般最高不超过１００万元，同时不超过所购住房售价的８０％；贷款期限最长不超过３０年。 优点： 1、受限条件相对较少，申请程序相对简单 2、贷款期限多样、还款方式多样 缺点：利息支出不菲，居几种房贷方式之首。 适合的对象：有着贷款期限足够长，还本付息压力能承担需求的大部分购房者。 住房公积金贷款 住房公积金贷款是缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。按现行政策规定，公积金贷款的额度按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍，补充公积金余额的２倍计算，单笔贷款最高限额为30万元，并且不超过总房价的70％，贷款期限最长期为20年。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种。 公积金贷款的优点：利率低，多数情况下可省出利息数万元。 公积金贷款的不足： 1、手续繁琐、办理周期长。 2、初期费用支出较高。 3、开发商抵制。 几乎所有的开发商都不愿接受这种资金回笼比较慢的贷款形式。一些开发商甚至打出了商贷和公积金贷款两种折扣不同的方式，阻挠客户使用公积金贷款。因此买房人常常因为以下几种情况而没能完成公积金贷款： ①开发商不接受公积金贷款，主要原因是开发商与北京市住房资金管理中心没能达成合作或者合作终止。②开发商接受公积金贷款，但不同贷款方式的折扣也不同，买房人最终难以达到省钱的目的。③开发商以公积金贷款的最初费用比较高，办理手续繁琐、时间长误导买房人放弃使用公积金。 适合的对象：按规定缴存住房公积金，并且在申请贷款前连续交存6个月或累计交存12个月以上的企事业单位职工。 组合贷款 个人住房组合贷款是指，借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款，两者的组合，简称为组合贷款。住房商业性贷款部分按个人住房按揭贷款利率执行；住房公积金贷款部分按个人住房公积金贷款利率执行。组合贷款总和不得超过总房价的８０％，贷款期限最长３０年。这种住房贷款方式对借款人的要求与公积金个人住房贷款的要求一致。 组合贷款的优点：在贷款金额和时间上能满足借款人更多样化的需求。 组合贷款的不足： 1、申请较公积金贷款更难。 2、程序更繁琐，费用更高。买房人不仅要在贷款手续上完成商贷和公积金贷款两套程序，而且也要付出双份的费用(商贷包括律师费、保险费；公积金贷款包括担保费和评估费。值得注意的是，有的是按贷款额度收取，有的则是每笔业务收取固定的费用)。 适合对象：凡按规定缴存住房公积金，且具备个人住房商业贷款条件的借款人。
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