在深圳新房降价后，再来看看北京二手房。
“这几天很多客户都在问西罗园的二手房，有的是业主，有的是买房的。解释工作一遍又一遍地完成。这是一个案例，也是一个案例。”说这话的时候，北京一家房地产中介店的经理很无奈，也很不耐烦。
最近几天，这套位于北京南二环和三环西罗园某区的房子因为价格而“火”起来。106平米的房子降价后，总价突破400万关口，只卖了399万，单价只有3.7万左右。如果几年前出现这样的价格，肯定会有人怀疑这是不是假房子，中介“钓鱼”用的。
然而，这真的发生在当前的市场上。几个房产中介兄弟说，这套房子的最终成交价格似乎有所下降。“这套房应该没有这样的问题，所以虽然是个案，但也是目前市场情况的表现。”另一家中介店的经理说，所谓的“那种问题”一般指行业内的“鬼屋”。
这套房子位于北京南二环和三环之间的西罗园某区，是传统意义上的核心城市。在这个地区，有很多老旧社区，西罗园的某个地区就是其中之一。但即便如此，目前该地区的平均价格一般在5万元以上。前几年市场好的时候，6万多甚至更高的成交价格也不是没有。
很多中介兄弟都因为这套房而苦恼。南二环、三环沿线很多潜在客户都在问他们，他们想买的房子的位置可能不如这套房，价格能不能再降一次。“位置与这套房无关。如果距离很远，客户都在问业主是否应该进一步降价，这太敏感了。”
中介小哥知道抱怨没用，但还是会表达内心的压抑。当然，他们还会有另一个选择。他们会转身以这套房子的价格说服其他业主降价，立场迅速切换。
如果抛开单价，只看总价，查一下西罗园某区及其周边小区的房子，你会发现200万人住在北京二环附近并不是一个白痴的梦想。个别公寓面积小，甚至总价只有100多万。如果不是特别注意一些小瑕疵，现在“转身去二环路”并不难。虽然这里还是南城，但“南二环也是二环”。
当然，这些都是老年房，很多都是1990年左右建成的。有些公寓类型比较奇怪，大部分都离不开优质的物业管理和服务。以至于在那个地区，如果华润这样的物业被选为社区，就会成为卖点。
北京的二手房正处于一个只关心价格下限，没有人关心价格上限的周期。一个案例的“低价房”可能会阻止买家，但不会阻止卖家。在西罗园，上市房屋数量仍在增加，北京二手房整体上市数量也在增加。相比降价，卖家担心现在不卖，以后卖的价格可能更低。
正因为如此，春节假期过后，比买家更“活跃”的是卖家，北京二手房挂牌数量接近14万套。卖家自己挂牌的时候有点惊讶——二手房哪里来的这么多？
在各种股票房交易平台上，可以看到很多“已购公房”上市。这些房子都是房子改造的。虽然房子年龄长，户型老，物业差，但是业主买的时候价格很低。换算当时夫妻工龄后，总价可能只有几万元，户型小，位置差，甚至只有一万多元，相当于现在一平米的单价。
总价格差异如此之大，降低起步价就会更加艰难，因为没有什么所谓的亏损问题。
一位中介兄弟说，他最近接触的业主中，有一定比例是第一次出售已经购买的公房。有些业主不想卖旧的，不想买新的，也不想移动名额。动机只是套现。“以前觉得房子可以升值，不缺钱，就留着。现在担心卖晚了价格会低一些，就赶紧挂起来卖了。”
它构成了当前二手房的重要来源。
还有一种来源，就是较早购买二手房的业主。他们要么买了公房，要么买了早期的商品房。因为时间长，他们的购买价格不高，低的4000~5000元/平方米，高的7000~8000元/平方米。因为购买价格不高，选择什么时候上市卖，就是多赚少赚的问题。
不止一位中介小哥说，这两类业主最容易说服降价，那些往往比同一小区单价低10%。、20%的房子，相当一部分来自于这些业主。原因很简单，他们没有心理负担，没有降价就赔钱的问题。
此外，二手房的另一个主要来源是卖旧买新或移动第一套资格的人。“很难说服他们降价，因为要么买入价比较高，亏损有一个承受能力的限制；此外，如果他们想买新房，他们有新房价格作为下限。如果他们太低，他们不能满足他们购买新房所需的资金，但在这种情况下，他们可能无法出售。”前述中介店经理解释。
关键是三种不同的业主，即首次出售已购公房、早期购买商品房和出售旧房和购买新房，往往出现在同一个社区。这时，“讨价还价”就会凸显出来:卖旧买新的业主往往很难以自己可以接受的价格出售房子，因为最能降价的永远是另外两类业主。
这种现象不是二手房市场的孤立问题。去年新开业项目的一位营销负责人表示，他们的项目认购甚至合同都不错，但最大的问题是客户的首付周期变长了。有各种各样的原因可以通过访问客户来了解原因，但主要原因是老房子卖不出去，不能变成第一套，或者首付不能补齐。
如果不能支付首付，就不能办理房贷，开发商也不能正常全额支付。所以热销只是第一步，付款是关键。但在目前二手房市场的情况下，付款的速度并不完全取决于开发商。“客户拿不到钱，催也没用，最后卖的房子也不敢轻易退。”。
因此，情况就僵持在这里。
一位开发商朋友曾经私下说过，在二手房市场的现状下，他不明白为什么自己的项目敢卖9万多元的单价，因为他相信大部分人手里没有1000万元的现金，要有更高的支付能力，或多或少都要卖掉老房子。然而，二手房的上市数量仍在增加。他相信，未来购买的公房越多，第一次卖出的业主和较早购买商品房的业主就会上市，其中可能没有多少会再买新房。
他们的存在正好可以杀死卖老买新业主的支付能力，延长筹款周期。所以他和同行的朋友都说要提前做好困难的准备。二手房市场“不解扣”，很难说新房市场真的很乐观，更别说小阳春了。
张i大伟哥说了一句特别真实的话。他在朋友圈里说，不要只看几个网红盘宣传人山人海，真假，冷暖自知。
该抓紧“解扣”二手房了。
