2023年，全国百城商品房交易规模再次下降，继续触底。月度来看，呈现脉冲复苏趋势，二手交易韧性优于新房。
CRIC数据显示，30个重点监测城市二手房年累计成交面积18099万平方米，同比增长33%，一手房年累计成交面积16135万平方米，与去年同期基本持平。
从成交比例来看，30个重点城市的二手房成交比例达到53%，首次超过一手房。这主要受交付、价格、商品等方面的影响。
目前，公司强制生存，商品全面演变，价格回归理性，交付风险清理，四方条件。因此，我们认为，2024年应该是第一手住房再次恢复二手住房市场份额的重要一年。
2023年，住房需求总体稳定。CRIC数据显示，去年30个重点城市一、二手房总成交量达到3.43亿平方米，同比增长13%。其中，一手房成交量较2022年略有下降3.3%；二手房成交量同比增长33%，成交规模创近5年新高。
二手房交易规模创新高是一个非常重要的增长信号。过去，我们太关注一手房了，但事实上，对于购房者来说，一手房和二手房一样重要。
纵观近年来30个重点城市一、二手房成交变化，可以发现与一手房相比，二手房整体相对稳定。自2018年以来，仅2022年就出现了一定的回调。此外，总成交量保持稳定上升趋势。
从一、二手房比例来看，一、二手房市场份额“暗流涌动”，二手房比例从最低40%上升到2023年的53%首次超过一手房。
具体到城市，2023年大部分重点城市二手房成交表现明显强于去年同期，很多地方二手房突然爆发式增长，从不到40%到现在一半以上，尤其是重庆、天津、合肥、成都、武汉、郑州。
一手房被二手房抢占市场份额。
买家选择二手房的原因很简单。首先，交付问题一直困扰着我们的新房市场。很多购房者，尤其是刚需购房者，选择购买二手房。
其次，二手房的相对价格和总价都比一手房便宜。CRIC数据显示，2023年14个核心一二线城市的新房和二手房平均价格约为4000-6000元/平方米。从趋势来看，2021年下半年是一个重要节点。在此之前，14个核心一二线城市的新房和二手房平均价格倒挂。这种现象自2021年下半年以来发生了变化，一二手房的差价开始扩大。
除了交付和价格原因外，第三个原因是二手房市场上次新房上市量增加。
从典型城市新增上市住房年龄结构可以看出，新增上市住房年龄主要在15年内，其中南京10年内次新住房占比高达67%。此外，重庆、武汉、西安也主要在10年内挂牌次新房，郑州5年内挂牌次新房是典型城市最高的，达到12%。
可见，今天还有很多二手房不是“老房子”，其实还是新房子。
从交易结构来看，我们发现只需要选择更多的二手房。比如北京300万以下的二手房占65%，上海300万以下的二手房占61%，基本都是刚需。
交易面积也是如此，二手房交易面积在100平方米以下的比例较高。当然，也有一些城市，比如重庆的二手房交易面积大，所以我们也可以判断相当一部分改善的用户购买了重庆的二手房。主要原因是重庆很多二手房位置比较好，很多都是次新房。
根据目前一、二手房比例、一、二手房交易结构，以及买家“放弃新旧”的原因，我们认为企业生存弱，留下好公司，商品全面演变，只需要产品比以前更演变，同时，价格回归理性，交付风险已经清除，因此有条件恢复一手住房市场份额。2024年应该是一手住房再次恢复二手住房市场份额的重要一年。
特别是在一些二线城市，很多项目都被周边的次新房打败了，显然可以从二手房市场抢回一些市场份额。
我们预测，未来住房需求总体稳定。三年后，2026年商品房约8亿平方米。此外，未来我国经济适用房和二手房市场总量仍在16亿至18亿之间，仍是一个非常大的市场。
然而，需求结构发生了变化。房地产企业需要尽快适应新的市场变化，推进供给侧改革，探索不同城市、不同需求结构的机遇，做好营销推广，提高货物价值流动性。
特别是在天津、郑州、重庆等以刚性需求客户为主导的城市，居民的购买力被发现，消费降级，客户进入二手房，继续转移新房客户，房地产企业也需要努力抢占市场份额。
