2021-2022年，城市投资公司逆势在市场上获得了不少土地。2021年，城市投资公司征地开始猛增。原征地额度为5350亿元，2022年是征地高潮，征地额超过6171亿元，占原征地额的一半以上。
2023年，由于限制城市投资借贷和地方债务政策的出台，城市投资公司征地规模迅速缩小，较2022年同比下降58%％上下。与大规模征地相反，城市投资公司近三年大规模征地，但开发的土地很少。据克尔瑞统计，近三年综合开工率：
只有25.23％，还不足26％。
这是一个非常直观的数据，只有四分之一以上的土地，有开工的迹象，真的很少。同期，当地国有房地产企业征地后综合开工率为76％更多。说明很多城投拿地纯粹是市场拖底，左手转左手。然而，这种拖底游戏将逐渐退出历史舞台，遮羞布迟早会被撕掉。
我们之前有一篇文章大致说过，城市投资公司只拿地不开发，最后的去向一般有几个:
首先，许多城市投资公司获得土地是为了拖累底部。获得土地后，主要目的地是融资。毕竟，以前的土地融资很容易，无论是发行债券还是抵押贷款。以前的融资非常宽松，借钱可以循环，即使公司本身没有收入，借新旧也可以活很长一段时间。
第二，在市场低谷买入的高潮期卖出土地，做一些高卖低吸的动作。在房地产经历了许多周期之前，许多城市投资公司的土地，随着城市摊位蛋糕越来越大，确实是增值和赚钱。但这条路，现在似乎不容易走，房地产周期越来越模糊。
第三，城市投资公司会自己开发少量的项目。为什么只是少量的开发？因为很多项目征地后开发亏损，或者城市投资公司缺乏经验和团队，导致开发不赚钱。
城市投资公司从征地到开发到销售的中位数时间约为130天和400天。完善的国有房地产企业所需的时间大多只有城市投资公司的一半，而高周转率的民营房地产企业所需的开发时间较短。
因此，在地方债务力度越来越大、城市投资公司债务发行空间逐渐压缩的背景下，越来越多的城市投资者在获得土地后选择寻找代理建设或合作开发。合作伙伴主要有两种类型的企业:一种是地方民营企业，另一种是国有央企。由于当地的政商资源，地方民营企业具有得天独厚的优势，所以先得月。然而，在民营房地产企业陷入困境后，国有央企的比例越来越大。
在城投公司2023年开工的项目中，合作开发或代建的比例已超过50个％，其中，中国央企占大多数。然而，由于城市投资公司发展意愿薄弱或项目本身研发难度大，剩余项目仍未开工建设。
当然，在结构上也有很大的差异。例如，无锡、青岛等东部城市的合作开发率要高得多。总的来说，城市投资者手中有大量的土地，有的意愿低，有的项目条件一般。但总的来说，城市投资者手中的项目仍然有巨大的合作开发或建设空间。
特别是今年，城市投资公司的化债任务将更加艰巨，部分城市投资公司的净负债已超过1000％，我们迫切需要振兴我们的资产来解决这个问题。在当前的房地产市场上，我们自己的公司很难增加土地，谈论这些城市投资项目合作或建设，是一个主要的发展方向。
