中新精卫最近访问了北京的许多地区。许多房地产经纪人表示，最近的租金价格有所下降，租户也相对减少。一些中介人说，他目前的观看量还不到旺季的一半。
租金价格一年下降几千
近日，中新经纬作为租户参观了朝阳区百子湾地区的房地产经纪店。连锁经纪人林鹏（笔名）介绍了附近房屋的租赁情况。
林鹏说，最近租赁市场进入淡季，房屋租赁的数量和速度都在下降。“在旺季，我每天可以带四五组客户去看房子。现在只有一两组客户，少了一半。”
林鹏说，由于这段时间咨询量下降，客户不愿意出来看房。很多客户只是在网上聊天，询问价格和房子情况，基本没有结果。“我很高兴接到客户的电话，因为只要我主动打电话，就意味着客户的需求非常明确，交易概率很高。”
目前，百子湾地区租赁房屋价格有所下降。林鹏介绍，2023年6月6日，林鹏介绍，、7月份，周边一居室的价格在6000元/月以上，现在便宜了300-400元/月左右。按年计算，租户淡季租房，每年可节省数千元。
林鹏说，有些房东不能接受租金的下降，所以他们会告诉房东目前的市场情况。如果他们能接受降价，房子的租赁速度会很快，不降价的房子只能一直挂着。不过，他也表示，高质量的住房仍然很受欢迎，租户会急于签订合同。
除了普通租赁，链家还专注于“担心租赁”的托管模式，即从房东那里获得房屋，链家负责租赁和租赁后的维护管理。林鹏说：“由于租赁市场相对较弱，公司前段时间对‘担心租赁’房屋的服务费进行了优惠，租户的服务费也会节省很多钱。”
通州区租赁房屋价格也有所回调。通州北苑地铁附近的一个社区是该地区租金价格相对较高的居民区。房地产经纪人孙毅（化名）告诉中新经纬，往年该社区两居室的价格约为6500元/月，现在基本在6000元/月左右，有的甚至在6000元/月以下。按照这个计算，一年的租金可以节省6000元。
孙毅说：“现在客户少了，房子不容易租，租金比往年便宜。目前的租金有不同程度的下降。”
除了淡季和旺季因素还有什么原因？
2021年底，陈东通过我爱的家人租下了现在居住的房子。当时租金3300元/月，一年后续约价格仍为3300元/月。到2023年12月底，当他还在犹豫是否再续约时，中介告诉他，价格可以便宜200元/月。最后，该套房以3100元/月签约，明年陈东的租金减少了2400元。
陈东告诉中新经纬，在他的印象中，租金缓慢上涨是正常的，但2023年的租金很便宜，令人惊讶。他从中介那里得知，目前的租金价格普遍有所回调。“中介告诉我，他手里还有很多房子没有租出去，过去两个月的收入也受到了影响。”陈东说。
参考我爱我家提供的数据，2023年11月，我爱我家北京地区房屋租赁交易量较上月明显下降，同比明显高于去年同期；在整体租赁交易中，每平方米平均租金环比下降1.7%，同比下降2.2%；每套平均租金环比下降1.6%，同比小幅上升0.4%。随着交易量的下降，北京住房平均租金环比持续下降，跌幅较上月有所收窄。平均租金略高于2022年同期水平，每月住房租金环比波动仍保持稳定。
至于租金价格的变化，许多受访经纪人认为这与市场进入淡季有关。林鹏说，每年春节后，毕业季都是租赁旺季，租户更多，价格也会上涨，到年底进入淡季，价格会适当回调。另一位经纪人表示，每年10月至次年2月属于租赁淡季，租金价格将下降。2月以后，换工作和孩子上学的租金需求将上升，价格将略有上涨。
根据中国指数研究院提供的报告，2023年，住房租赁市场恢复正常，租金波动呈现出明显的季节性特征。2月至3月春节后的“回归季节”和7月至8月的“毕业季节”是租赁市场的传统旺季，租金环比增长相对较高。9月后，租赁市场逐渐进入淡季，住房租赁需求显著下降。
根据中指研究院2023年底全国租户问卷调查结果，64%的受访租户计划在租约到期后换房。换房的前三个原因是换便宜的房子；买房，搬进自己的房子；工作变动。
多元化供给增加租金仍将稳定
除上述因素外，ICCRA住房租赁行业研究所所长赵冉分析，住房租赁市场多元化供应的增加是租赁价格保持相对稳定的主要原因。
近年来，许多地方都在加快经济适用房租赁住房的建设，特别是在一、二线城市，经济适用房租赁住房的供应量显著增加。根据上海市住房和城乡发展委员会2023年11月发布的数据，该市通过各种方式筹集了45.3万套经济适用房（房间）、供应26.7万套（间），分别完成“十四五”期末总量的75%和67%。“十四五”期间，北京努力建设和筹集40万套经济适用房（间）。
据ICCRA住房租赁行业研究院统计，截至2023年12月，北京市26个经济适用房项目开业投入使用，共提供约2.7万套住房。2023年26个经济适用房项目平均租金水平为3.58元/平方米/天。与北京集中式公寓整体租金水平（4.82元/平方米/天）相比，折价25.6%，体现了经济适用房对稳定租金水平的贡献。赵然说：“经济适用房在一线城市的大量供应，使得租赁市场的价格保持了相对稳定。”
此外，赵冉还认为，目前房屋销售周期的延长和交易的放缓，使得大量业主选择出租房屋，增加了出租房屋的供应。根据贝壳研究院2023年11月底的一份报告，由于房屋交易节奏放缓，个人业主为了增加家庭收入或平衡改善租赁的租金支出，会选择挂“租售房”，即在房屋挂牌后等待出售的同时出租房屋，或者直接将房屋从挂牌出售转为出租房屋，从而获得房屋资产持有收入的回报。据贝壳研究院不完全统计，2023年10月31日，一线城市在贝壳平台上挂牌的“租售房”数量比2022年10月31日高出10%以上。
壳牌研究所认为，未来1-2年租金水平上升动力不足，租金水平趋势将更加稳定。目前，我国住房租赁市场的供需矛盾趋于缓和。在现有供需关系的基础上，租金价格再次达到新的平衡，未来租金水平难以快速上升，整体租金将保持相对稳定。
赵冉还预测，未来一线城市租赁住房供应仍将显著增加，租金可能仍将呈现小幅下降趋势，并逐步进入稳定期。
