一系列宽松的政策，如“认房不认贷、调整普通房屋、降低首付、降低利率”，使2023年上海房地产市场以“翘尾”告终，意味着购房者的购房成本大大降低。政策出台后，持币观望的购房者纷纷采取行动。二手房市场率先被激活。新政实施后，多家中介店的咨询量和观看量有所提高。
根据上海中原地产的数据，2023年12月新房成交套数环比增长27%；二手交易量约为1.52万件，超过了理论上的繁荣和枯竭线，表明新政策比预期的要好。与此同时，二手住房市场的改善也进一步传播到新住房市场，刺激了更换客户的需求，但新政策的热度似乎没有持续太久，市场观望情绪继续。
对价格敏感的“刚需客户”还没有进入市场，还在等待进一步的好消息。那么，新政后上海楼市走势如何呢？记者对此进行了调查。
更换客户搅拌二手房的格局
2023年9月初，上海对“认房不认贷”政策进行了调整和优化。随后，2023年12月14日，上海正式宣布了优化完善住房贷款政策、优化“普通住房”标准等两项房地产市场政策。
政策调整后，“普通住房”标准不再看总价，不包括价格标准，同时提高建筑面积标准，从原来的140平方米提高到144平方米。这直接导致了二手房销售的税收成本显著降低。
以居民出售“非普通住宅”5年以上为例，调整标准后纳入“普通住宅”的，增值税免税（非普通住宅按差额征收）；涉及个人所得税的，按总价的1%核定征收（以前非普通住宅按总价的2%征收）。
新政策实施后，多家中介店的咨询量和观看量有所提高。中原房地产大宁板块门店负责人张华表示，由于“普通住房政策”，他们板块的一个社区在短时间内交易了五六套住房。
一套99平方米、成交价960万元的房子，新政出台后，客户可少缴增值税近50万元。
政策的出台直接有利于二手房市场，提高交易效率，加快客户签约决策，刺激改善人群进入市场。
根据上海链家研究院的数据，2023年12月，上海共交易二手房1.53万套，环比增长9%，同比增长23%。同时，“刚改”和改善人群进入市场，使得成交价格也在上涨。
新政策出台后，首套房首付比例也降至最低30%，“首套、二套”房贷利率全线下降。中级人民法院房地产联洋区门店负责人潘雪莲表示，新政出台后，“卖一买一”的贷款客户和当地无房或有贷款记录的客户可以根据首套房资质购房，购房成本显著降低。
1月2日，上海市公积金管理中心官方微信发布通知，调整住房公积金个人住房贷款政策。新政明确了改善型住房的认定标准，降低了第二套改善型住房的最低首付比例。
交易活跃，价格是主要因素。
中原房地产联阳区负责人潘雪莲告诉记者，二手房议价空间仍然很大，同一户型和面积的房价差异从几十万元到几百万元不等。
以仁恒河滨城为例，一套150平方米的三居室，价格从高峰期的2500多万元降至1400多万元。
目前各板块成交分化情况依然明显，成交较好的板块仍然很少，造成交易分化的主要原因是价格。
原来，二手房集中在总价低、年龄大的“老破小”和“老破大”，但自2022年以来，由于价格缺乏竞争力，这种房子通常变得越来越无人问题。潘雪莲说，除非价格特别低，否则客户几乎不会考虑这种房子。
“客户通常要求10%以上的讨价还价，甚至半讨价还价，这让业主难以接受。”
新华路门店负责人张宏超对中原地产的分析也表明，他所在地区的房屋普遍寿命较长，因此新政实施以来，门店交易并不活跃。
不少中介告诉记者，政策出台不到一周，市场上便宜的二手房就被卖光了，导致市场上低价房供应大幅减少。这种情况类似于市场缺乏动力。
上海链家分析师杨玉蕾认为，二手房价格仍在不断调整的过程中，并逐渐回归理性。同时，该系统的进一步优化有望吸引更多的刚性需求，改善今年的市场需求，增加市场供应，促进市场的良好运行。她进一步解释说，政策的良好效果需要时间，所以市场可能需要一段时间才能恢复正常。
新房市场卷严重
新房市场也发生了变化。自“12.14新政”正式公布以来，各大“龙头房地产企业”案例场24小时“不关门”，希望将前期意向犹豫的客户转化为订单。从微观项目到访的角度来看，各板块优质项目的访问量确实有所提高，很多项目的整体日均访问量比前期增加了50%以上；新政策主要刺激了股票客户再访的改善。一些前期犹豫不决的老客户决心进入市场，“逼定”效果显现。
然而，政策出台后，案件现场访问活动呈下降趋势。同时，新政策的改进效果仅针对嘉定、闵行等个别项目，新政策后两天达到20多套。
据记者观察，部分项目成交量环比大幅上升，主要是由于前期数据量本身较低，可见政策性新房市场带动效果有限，观望情绪进一步持续。
新政对“新旧置换”更换客户的刺激作用在新房交易中并没有得到明显体现，只有部分优质项目有所改善。
位于杨浦区某核心楼盘的营销负责人告诉记者，这主要是因为三季度以来，新房市场一度进入“寒冬”，供需关系发生变化，原本触发积分的项目认购不足。
该负责人所在项目的去化情况相对普遍，称虽然新房地产市场政策增加了访问量，但没有转化为交易。
2023年9月前，上海部分热门板块的新盘认筹比基本维持在1:3上下，通常很快就会清算。但截至2023年12月底，许多项目的认筹比已达到10%:1、去化速度自然较慢。
与市中心的“惨淡”相比，郊区环路的新房项目更受欢迎。临近年底，开发商努力让“刚需客户”上车。开发商的营销策略显示了他们的想法。
一位负责多个新楼盘销售的中介告诉记者，很多楼盘基本都是从“免3年物业费”开始的，有的干脆给停车位。比如青浦华新镇的一套新房除了95%的折扣外，还免收了3年的物业费。这样的促销力度吸引了一大波“刚需客户”进入市场。
新政出台第一周，青浦区某楼盘售楼处人山人海，每个样板房都有十几组客户在一起。
买家张明观望了近半年，预算不到600万元，最近在郊区开始了一所新房子。他告诉记者，每当上海放松新的房地产市场监管政策时，开发商都会采取行动，如在新政策出台后一段时间内逐步收回折扣，一段时间后开始各种营销活动。
买家也养成了一种习惯，只要政策出台，就会伴随着开发商的让价活动。因此，许多人期待在更宽松的监管政策出台后买房。
业内人士表示，与内环新板相比，远郊板更符合刚性需求板的特点，主要针对价格敏感客户。
与几个月前经常提供“93折、95折”的促销相比，开发商逐渐减少了折扣。
目前，除青浦区新板块仍提供“95%折扣”外，其他新板块的折扣已基本消失，其中大部分主要转为赠送物业费和停车位优惠券。此外，开发商还为买家提供了较长的支付周期和更灵活的支付方式，通常在4-6个月之间。
克而瑞数据显示，新政后共有13盘完成认筹，但平均认筹率仅为60%。与前期相比，部分项目新政前后开盘去化率没有明显提高。
