上海嘉定龙湖青云阙项目经理表示：“近一个月来，我们的项目参观人数和成交量都有了显著增长。2023年12月，访问量较上月同期增长135%，成交量增长150%，但价格保持稳定。”。
这只是京沪房地产市场新政策出台后市场表现的缩影之一。12月14日，北京和上海两个一线城市调整优化了购房政策，包括降低首付比例、降低抵押贷款利率、调整普通住房标准等。
近年来，在新政策带来的积极影响下，加上房地产企业冲刺业绩节点，京沪新房项目客户数量和购房热度明显上升。其中，北京、上海的一些项目销售办公室人山人海，北京有项目甚至需要验资才能买房。
一位房地产分析师说：“总的来说，京沪政策停止了市场的下行趋势，对市场交易产生了一定的积极影响，为需求的释放创造了良好的条件。”。
然而，它进一步表明，新政策的影响更多地反映在促进交易量上，对房价影响不大。目前，房价仍保持稳定，未来房价走势仍有待进一步观察。
京沪新房成交回暖
“北京出台新的房地产市场政策后，由于参观人数众多，公司在北京的几个项目销售办公室，现在需要提前预约。”一位中央企业营销经理告诉记者。
位于北京东四环路的一个新房项目甚至需要验资才能排卡买房，验资金额至少200万。记者了解到，该项目计划开业总数约400套，目前已排除500多张卡。
“京沪房地产市场的新政策降低了部分购房者的成本，加快了市场需求改善的释放。”一家私营房地产企业告诉记者。
北京的王先生就是其中之一。
“我一直关注龙湖建工·九里西辰120平方米的大型商品，但由于第二套购房资质，首付资金差距很大，所以我一直在观望。”王先生说。
据悉，北京12月14日新政出台后，王先生的首付门槛由600万降至375万。这225万首付的减少直接帮助王先生弥补了首付资金的短缺，然后他决定完成交易。
九里西辰项目人员表示：“新政策出台后，我们项目周访问量环比增长约30%，平均周成交量环比增长约14%，客户决策周期明显缩短。”。
上海一个项目的营销负责人也告诉记者，新政策出台后，很多客户主动打电话联系项目的房地产销售，一位外国客户甚至连夜赶来签合同。
据其介绍，客户一直受到“第二套首付70%”政策的限制，客户必须出售原房屋才能筹集70%的首付；新政出台后，首付只需40%，利率也降到了与第一套利率基本持平的水平。客户不需要更换，可以在现有资金的基础上购买第二套房。
“新政策带来了市场成交量的上升。自12月以来，市场明显停止下跌，成交量恢复稳定。”上述分析师说。
中指院数据显示，2023年12月，北京新房成交量环比增长38.5%，二手房成交量环比基本持平。12月，上海新房成交量环比增长2.4%，价格环比增长0.25%；二手房成交套数环比增长9.4%，价格环比下降0.80%。
“2023年10月至11月，北京市场继续下跌，特别是12月上半月，整体市场价格大幅调整。在这种情况下，12月14日出台的政策阻止了市场的下跌。总体而言，12月份市场的实际交易与9月份基本相同，因为一些政策需要在1月份实施，预计2024年1月的在线签署数据仍将在12月的基础上飙升。”中原房地产首席分析师张大伟说。
“最近上海改善公积金政策，金山区部分房地产推出五年免费轨道交通，1月13日青浦、奉贤新城放松人才购买政策，配套措施仍在优化，促进住房需求释放，加上新年新房供应复苏，上海市场有望保持一定的活动。”中国指数研究院市场研究主任陈文静说。
二手房价仍在下跌压力
业内人士表示，京沪政策对当地市场产生了一定的积极影响，但整体推广范围有限，影响弱于去年9月。
根据中央指数医院的数据，2023年12月，全国100个重点城市新房交易规模环比增长，但同比仍下降约17%，重点城市二手房交易数量环比明显下降。
陈文静认为，政策效果低于预期，主要是因为市场需求不足。一是“认房不认贷”政策释放了一波购房需求，首付和利率政策边际效应减弱，二是居民收入预期不稳定，客户资金压力大，杠杆意愿弱；三是二手房价格下跌趋势未改变，部分买家仍保持观望态度。
“未来，京沪政策仍有进一步优化的空间和预期。在政策推动和优质改善项目供应增加的影响下，京沪房地产市场有望逐步稳定。市场对小阳春市场仍有一定预期，预计2024年市场销售规模将稳步增长。”陈文静说。
张大伟表示，从市场趋势来看，2023年的小阳春很大程度上是由学位房和前期积压需求的释放所驱动的。因此，2024年的市场高点也可能出现在3月至4月。
“总的来说，每年春节前后，北京市场都会出现一波小阳春市场。预计3月份北京二手房成交量将再次超过1.5万套，但2024年小阳春的人气将低于2023年。”张大伟说。
在价格方面，陈文静认为，随着优质项目的逐步入市，2024年京沪新房价格整体可能继续稳定运行。而二手房上市量，预计短期内将处于较高水平，二手房价格仍有一定的下跌压力。
“之前政策的放松带动了成交量的上升，延缓了房价的下跌。未来房价的走势仍取决于政策是否会继续释放。”张大伟说。
分析人士认为，如果未来市场调整压力增加，一线城市政策仍有优化空间，如根据市场情况改善购买限制政策，取消郊区购买限制，降低社会保障年限要求，增加特定群体购买数量，增加离婚购买和特定需求购买限制。
