海景房的价格神话正在一个又一个城市消失。
群山、海浪、飘雪，这三个元素结合在一起，就是“新晋网红”威海的社交媒体形象。
今年冬天，一些网民没有去瑞士或北海道，而是去了中国山东半岛的威海，感受暴雪后海滨城市的宁静和寒冷。停泊的巨船成了打卡地，暴风雪塑造了极致的浪漫美学，让一些网友大呼“下雪后威海，让我有点震惊，去不了北欧。”
海景永远是旅游的“黄金名片”。这些著名的海景城市，从北方的青岛、日照、威海，到南方的北海、惠州、三亚，总会因为其旅游资源而出现一轮又一轮的人流旺期，同时吸引资本争相下注，带动当地的文化旅游、住宿、餐饮等投资热潮。
其中，海景房是一个显著的存在。自从我国商品房概念成熟以来，海景房热潮从海南一路向北袭来，开发商蜂拥而至，以美丽的风景和投资吸引外国买家。但如今，由于行业调整和产品属性叠加，大量低成本海景二手房待售，不再是以前的亮点。
海景房价神话正在一个又一个城市消失，从最近被讨论的惠州，到“老网红”威海乳山。
风口浪尖上的海景房
近日，惠州碧桂园十里银滩海悦湾备受关注。原因是某二手房交易图显示，“4室2厅154.11平方米的房子成交价格只有25万元，相当于1623元/平方米的单价。”
这些关键词的组合，如海景房、深圳周边、超低价，让网友感到震惊和困惑。事后当地中介证实，该房屋实际上是“双拼房”，一套成交额25万元，一套成交额35万元。再加上各种费用，实际成交单价相当于4200元/平方米，但仍引发网友对海景房的又一次热议。
在社交媒体上，网友熟知的“白菜价格”房源，一个是鹤岗，一个是乳山。前者位于广阔的东北部，后者位于山东，标签是“海景房”。虽然乳山的实际房价高于鹤岗，但由于“海景房”价格低廉，其在社交媒体上的形象非常独特。
总体而言，乳山所属的山东威海，经历了楼市特别是海景房的多年起伏。
威海市位于中国山东半岛东端，三面濒临黄海，拥有近千公里的长海岸线，包括环翠区、文登区、荣成市和乳山市。这片土地风景优美，海水清澈，有30多个港湾，周围有168个大大小小的岛屿。在北方的土地上，有这种风景的城市真的很少。
威海一个著名的旅游景点，蓝色的海岸线水天一色，海滩附近有一排排别墅。虽然不是夏季旅游旺季，但是海边挤满了打卡的年轻人。在离岸的刘公岛上，海鸥与游轮上的游客密切互动，极具海滨城市魅力。
正是这一得天独厚的旅游资源，使威海成为海景房的热点。
一个广为流传的说法是，“威海一半以上的海景房都是北京人买的，而三亚和北海的海景房大部分都是东北人买的。”据说2005年至2010年，威海海景房的小广告经常可以在北京人的手机短信中收到，中介公司会组织看房团坐班车去威海买房。
当时北京房价逐年上涨，而在山东威海，“首付几万就能有一套海景房”，这对当时的中产阶级来说是一个很大的诱惑。他们向往“面朝大海，春暖花开”的日子，成为当时购买威海海景房的主力军之一，带着对海景生活的向往。
威海的乳山银滩是“梦想”的集中地。公开信息显示，在最热的时候，乳山银滩每天可以卖出500套房，买房要靠抢，甚至要靠关系。大量外省人被看房团带到乳山，还没来得及考察当地的自然环境，考虑房价是否合理，就交钱上了海景房的车。
由于大量开发和供应过热，乳山银滩海景房很快发生了变化。2013年和2015年，央视先后报道乳山银滩海景房未完工，开发商跑路，市场去库存。然而，由于房地产行业新一轮的上涨，威海市场整体迎来了一波热炒期。
克而瑞曾发表研究报告称，2016年，随着住宅市场的快速上涨，威海房价从5000元/平方米翻了一番至8000元/平方米，其中恒大海上帝景入市房价率先突破1万元。2017年，房地产市场进入量价上涨期，保利、华发等品牌房地产企业集中进驻，带动全市一二手房价格突破1万元。
然而，美好的时光并没有持续多久。海景生活行业将当地房价炒到高位后，市场开始下跌。2018年下半年，威海市场转向下跌；2019年后，长期量价下跌，2021年进入价格普遍下跌阶段，市区在售楼盘高点普遍下跌2000元/平方米。2021年后，房地产普遍“低到访”，不再像以前那么热闹了。
过去2023年，腾策机构数据显示，2023年威海商品住宅市场运行平稳，供应量同比下降6.6%，下降幅度缩小；成交量同比增长10.1%，平均成交价格同比下降4.1%。“顾客购房态度仍然谨慎，观望情绪明显，购房周期长，更倾向于选择现房和准现房项目。”
大批二手房待售
“海景房”听起来很美，但在实际生活中，因人而异。有些人想象着生活，但他们发现他们一年不能去几次，房子已经空置了很长时间。有人发现，买房时最喜欢的近海房源，随后是潮湿的环境、麻烦的维护和不便的生活设施，所以他们别无选择，只能降价出售。
记者在一个房地产平台上看到，在威海乳山银滩旅游度假区，一套面积64平方米的房子售价只有10.6万元。该房屋于去年底上市。即使价格这么低，最近也降价了两次。
从平台图片来看，房子是开发商交付时的状态，阳台比较破旧，最近没有居住的痕迹。负责房子的中介说，自从多年前买了这套房，业主就很少来住，现在低价出售。“社区冬天人少，夏天人多，大部分都是外地老人。顶楼没有电梯很难卖。”
除了威海乳山，还有很多类似的房子。比如威海荣成某小区一套55平米的房子，目前挂牌价格17万元。“出门是大海，是养老度假的好地方”，上市口号显示。另一套房子的介绍直接说“一线看海的房子，躺在床上看海”，价格只有十几万。
在其他遍布海景房的城市，以上情况并不孤单。比如惠州大亚湾区一套38平米的房子，目前上市价格只有12.5万元；在惠东某品牌房企开发的社区，目前上市价格为35万元的79平米房屋，其口号也标有“一线海景房”。
总的来说，很多海景房城市和二手房市场都在下跌。比如威海、安居客平台显示，3月份二手房平均挂牌价格为8089元/平方米，同比下降9.72%，2021年初二手房平均挂牌价格超过9000元；惠州3月份二手房平均挂牌价格为9926元/平方米，同比下降5.99%。2021年初，二手房平均挂牌价格超过1万元。北海等其他城市也出现了二手房价格下跌的情况。
诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平告诉第一财经，这些低价房屋中有一些是业主急需资金或者对海景房市场前景持悲观态度的，因为市场冷淡导致一些海景房二手市场供应增加，出现了低价房。在旅游火热的时候，一些消费者更倾向于选择短期租赁度假，而不是购买房地产。
值得注意的是，大量海景房待售与过去的过度供应无关。以乳山为例。早期销售火爆时，大量房地产开发。银滩20多公里的海岸线上有200多个社区，供应远远过度。
威海整体市场也有过一段时间土地供应过度。克而瑞表示，2018年之前，威海本土房地产企业囤积土地，随后遭遇市场下行滞销。2018年，市场下跌，但政府土地出让没有收敛。2020年，有37个宅基地出售。2021年，政府供地明显减少，给了楼市喘息的机会。
“现在很多卖二手房的人都在亏本卖，整体市场不是很好。”威海当地一位中介表示，政府也在控制土地供应，以调节楼市供求关系，消化现有住房。
值得注意的是，虽然海景房价格下跌的案例频发，但在现实生活中，吸引外国人购买海景房信息差的情况并不少见。近日，记者在河北某商场看到，一位销售人员正在鼓励一位老人签订合同。买房的目的地是山东日照。老人表示怀疑和不安，销售人员建议她卖掉家乡的房子，搬到远处的海景房。
但海景房的度假性质也决定了它的空置率高，人流少，配套设施难以跟上。正因为如此，海景度假房几乎成为本轮房价下跌周期下跌幅度最大的产品类型。
