北上广深二手房市场几乎不约而同地出现了“变化”。
业内数据显示，进入3月份后，四大一线城市二手房成交量呈上升趋势，其中北京周末单日成交量突破1000套，上海二手房日均成交量是2月份的两倍。深圳二手房周成交量突破1000套关口，广州二手房市场活跃度也呈上升趋势。
3月是传统楼市的“小阳春”季节，但自从整体楼市下跌以来，这个特殊时间的波动越来越小，只有少数核心城市还有余温。“核心城市的二手房交易确实在上升，但速度比以前慢。小阳春的市场是可以预期的，但可能达不到以前的水平。”一位业内分析师认为。
“小阳春”冒头
近日，不少业主在社交平台上晒出了自己的卖房经历，“北京小阳春，房子卖了。
去年，有些人开始卖房子。经过几次市场波动，他们终于在今年春节后的市场中成功卖出，尽管价格比去年小阳春的高点有所折扣。现实不同，有的业主成功卖出，有的业主别无选择，只能说“小区里有30多套同类型的公寓，根本卖不出去，只能走降价路线。”
在政策放松的时候，买家也在纠结，是在市场盘整的时候“讨价还价”入市，还是考虑到二手房存量高，等待价格继续下跌？这个没有标准答案。去年以来，北京二手房市场经历了许多“以价换量”。如果房子想顺利交易，降价几乎是不可避免的。
业主卖房的故事背后，二手房市场怎么样？“小阳春”能来吗？根据行业内的数据和分析，一线城市有望迎来“小阳春”。
以北京为例。年初有业内分析师认为，北京二手房火爆的基础线是每月15000套住宅，但市场推动主要依靠学区住宅的需求，4月份以后需求会下降。2023年，“小阳春”很大程度上是对学区和前期积压需求的释放，2024年市场交易高点也可能出现在3～4月。
根据中原地产的统计，3月2日～3日周末2日，北京二手房总成交量约为1700套，明显高于上周末1100套，普遍高于春节前周末成交量200套。～300套。而且在刚刚过去的9日、10日周末两天，北京二手房总成交量达到2100套，10日近1200套。
“一线城市的限购放松效应将继续释放。从中原报价指数来看，一线城市将继续普遍反弹。总的来说，2024年的小阳春真的在路上。虽然比往年晚一点，热度也低一点，但只要有政策，最近市场就会出现一波行情。”中原地产首席分析师张大伟认为。
他说，“楼市小阳春”每年3月出现有三个原因。一是去年冬天出门不方便，春节假期购房需求压抑，假期过后释放；二是各种金融或楼市调控政策的影响；三是学区房交易热。一般可以在5月前定居的同一年在相关学区学习，从而拉动了3、4月份的市场交易。
但鉴于楼市仍在触底调整，二手房市场普遍降价，购房者恢复信心需要时间，行业对今年“小阳春”的努力没有太大希望。“小阳春有很大的概率，但可能是最弱的小阳春。去年3月，市场成交量将在1月翻一番，2024年不太可能出现。”张大伟认为。
其它一线城市也是如此。今年2月，上海二手房平均成交价格为每平方米38633元，较上月下降9%。；受春节假期因素的影响，成交量为6800套，较上月下降59%。
但是从三月份开始，市场状况有所改善。根据上海房地产中心的交易数据，3月1日～3月8日，上海每日二手房成交量在478套至676套之间，日均成交量为571.5套，是2月同期日均成交量(250套)的两倍多。
每年的3月和4月都是上海楼市的传统旺季。上海楼市很少缺席“金三银四”。此外，现在政策不断刺激和加码，今年会不会再次回暖？
“交易确实在上升，但速度比以前慢了一点。”上海中原房地产市场分析师卢文曦告诉第一财经，过去春节两周后可以恢复到正常水平甚至更高的水平，现在节后三周才达到更高的水平。“小阳春的市场肯定会出来，但可能达不到以前的水平。经过一周的升温，市场仍然犹豫不决。”
深圳方面，据深圳市房地产中介协会统计，2024年第9周，全市二手房(含自助)录制1085套，环比增长14.1%。政策效应还在继续，二手房周成交量突破1000套关口。“这一数据表明，深圳二手房市场在传统3月小阳春的势能下，呈现出强劲的复苏趋势。”
“在当前政策密集出台的背景下，市场预期政策将在一定时期内继续放宽。这对稳定市场信心起到了积极作用，使得市场已经触底，开始进入修复期。”深圳房地产协会表示。广州房地产中介协会近日也表示，当地二手房市场活跃度呈明显上升趋势。
行业期待开放政策空间
不只是北上广深，很多地方的二手房交易都在逐月回暖。
据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第10周(3.4-3.10)，重点10个城市二手房成交量为14463套，比上年同期增长11.23%，比上年同期下降35.9%。与新房相比，二手房成交量更加稳定，成交量已环比“三连升”，同比下降幅度持续小幅收窄。
“虽然二手房整体复苏速度相对较慢，但有持续上升的趋势和潜力。”上述机构表示，预测二手房后续走势将保持稳步上升，预计下周二手房成交量将恢复到节前水平。
二手房市场略有回暖，新房市场是否值得期待？
根据克而瑞的调查报告，3月份28个重点城市预计新增商品房供应面积748万平方米，环比增长124%，同比下降60%。基于供应量的增加，预计交易将得到修复，预计将逐月增加。但考虑到去年高基数的原因，同比可能会继续下降，部分城市可能会出现局部的“小阳春”。
克而瑞认为，不同城市的市场分化有望继续。北京、上海、成都、Xi安、深圳、厦门等核心一二线城市，由于政策利好、叠加适销对路改善产品入市，预计成交量将迎来一波大成交量。
总体而言，当前楼市回暖的基础并不牢固，今年全国也对后续调控有了明确的定调。
根据政府的工作报告，有必要减少限制性措施，以更好地满足人们改善生活的需要。实施政策要加强协同效应，放大组合效应，防止彼此看不见，互相制约。研究储备政策要加强前瞻性，丰富工具箱，留出冗余，确保一旦需要就能及时推出，发挥有效作用。
克而瑞评论说，减少限制性措施一方面意味着今年一线调控趋于放松，二三线全面放开的总趋势不会改变，北方、广州、深圳、杭蓉等城市的“四限”也有放松的空间；另一方面，信贷、财税等政策有望进一步发力，支持居民购房。
此外，RRR降息和降息仍有空间。2月份RRR降息和超出预期的降息反映了货币政策的先发力特征。在经济增长和社会综合融资成本降低的需求下，RRR降息在年内仍有望降息；结构性货币政策工具有望继续发力；住房信贷政策仍有优化和调整的空间。比如多子家庭、已购房屋用于租赁的，购房贷款套数的认定标准会相应放宽。
住房和城乡建设部部长倪虹近日表示:“现在城市调控的自主权已经被充分赋予，城市政府必须承担责任。根据人口、供求关系和保障需求，制定和实施住房发展规划。由于城市政策，优化房地产政策，稳定房地产市场。”
中国指数研究院表示，2024年，预计更多城市将根据自身情况及时优化调整相关政策。一线城市可能会继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限购政策。核心城市仍有降低首付比例、降低抵押贷款利率的空间。同时，在供给端，有望优化项目价格限制，满足居民多元化改善住房需求。
