“去年世茂滨江花园3100万元，今年同户型237平方米2500万元，包括装修、停车位、高区一梯一户。”准买家周女士上周末看了五套房，感慨地说。
从2023年到2024年，周女士陆续看了几十套房子，每次去看房子，几乎都是因为价格再次“松动”。
但这一次，上海大量高端新盘进入市场，不仅一二手房价格“倒挂”消失，而且出现了大幅度的“正挂”。二手豪宅价格是直接稳定还是继续掉头？
(倒挂，同一区域或板块，新开业项目价格低于二手房成交价格；正挂，一手房开业价格超过同一区域二手房)
立即通知中介挂牌价格上涨400万
根据链家平台，2024年1月，世茂滨江花园卖出了两套高区住宅(45楼以上)，总价130平方米，总价1710万元，总价279平方米，总价2558万元，单价区间9.2-13.1万元/平方米。
与2023年中期相比，成交价格再次大幅下跌。让周女士始终无法下定决心的是，世茂滨江花园的价格一直在下跌，2022年6月130平方米左右的公寓单价一度达到17万元以上。
然而，豪宅中介张华平却表现得非常乐观：隔壁滨江凯旋门三期即将开盘，均价17.8万元/平方米。
他说：“房价基本上是托住的。
「若系统挂2500万元，则表示诚意出售。去年世茂滨江的整体交易几乎为87套，基本上每月都有交易。」
张华平透露，现在买二手房可以议价的窗口期只有上半年。到了下半年，高端新房批量进入市场，房东反应非常敏感，二手房讨价还价的空间很小。
举例来说，核心城区“华山夏都苑二期”三批已经过会，单价约17万元，一期业主原本单价16.8万元，总价5600万元，立即通知中介挂牌价格上涨至6000万元。
据《国家商报》记者观察，2024年年初以来，高端二手房交易量仍持续火爆。根据中指研究院的数据，2023年全年，上海共有2402套高端住宅成交额超过2000万元，其中11月份成交量最高，243套，而2024年初成交量达到237套，不仅大大超过了2023年1月、2月，而且比2023年全年月平均成交量高出184套。
但是豪宅的成交能支撑房价吗？
上海中原房地产市场分析师卢文曦告诉记者:“2000多万元的房子比例不高，估计不到2%，不会对房价产生很大影响。不能说新房入市，二手房价格被支撑。在产品方面，细分领域肯定有深层次的博弈。”
甚至，今年的高端项目进入市场可能会直接影响二手豪宅。
批量入市的10万豪宅
除二手高端住宅市场成交水平外，新房供应变化时，高端住宅成交比例明显上升。
根据上海链家研究院2月份新房月报，交易结构方面，前两个月110-200平方米的比例明显增加，达到33%，比去年增加了10个百分点；总价超过600万元的比例增加了13个百分点。
记者注意到，新房成交价格超过1000万元的比例是每个价格段最高的，与2023年400万-600万元的总价比例超过40%相比，呈现出完全不同的成交结构。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，“第三批新房集中供应进入市场，平均价格超过10万元的项目有6个，占比高达32%。特别是其中3个项目均价超过17万元，是近年来首次集中推出的豪宅项目，有望进一步提升市场关注度和人气。”
据中指研究院统计，去年上海二手房总成交额超过2402套。在今年新房和二手房的集中供应下，市场能消化吗？
对于这一点，卢文曦提出，高预算的客户，在如此多的供应下能否承接，应引起重视，这是对上海高端市场的考验。
“产品好的房地产去除压力不大，不确定能不能触发积分。如果二手豪宅市场稳定，或者市场开始升温，可能会有积极的情感传递。”卢文曦说。
