据广州市人民政府官方网站1月27日报道，广州市人民政府办公厅发布了《关于进一步优化我市房地产市场稳定健康发展政策措施的通知》（广州市人民政府办公厅）〔2024〕6)新政在继续加强住房保障、准确支持房地产项目合理融资需求的同时，明确放宽了120多平方米的住房限购，支持“租一买一”、“卖一买一”。
这也是住房和城乡建设部1月26日召开城市房地产融资协调机制部署会议，提出“充分赋予城市房地产监管自主权，城市可以根据当地情况调整房地产政策”后，第一个调整房地产政策的一线城市。
业内人士认为，新政符合近年来广州房地产市场改善需求增长的趋势，有利于促进改善需求及时进入市场。从新政策实施后第一个周末的市场表现来看，根据广州当地中介机构的反馈，二手房客户咨询数量有所增加，一手房地产开发商在新政策实施后加快了邀请。行业预测，在一系列政策的影响下，2024年广州商品房市场将进入底部和稳定的过程。
新政有利于促进改善需求及时进入市场
去年9月，广州成为首个放松楼市限购的一线城市。
当时，广州提出调整住房限购政策实施范围，二手房增值税免征期“五年改两年”、非户籍人口第一套房购置纳税社保年限由5年缩短至2年。
根据广州市2023年9月20日发布的《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场稳定健康发展政策的通知》（广州市人民政府办公厅）〔2023〕49号)规定，广州将番禺、黄埔、花都、白云北部四镇纳入非限购区。越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等地区为住房限购区。
广州新政策进一步优化调整限购政策，明确120平方米以上住房不再限购，鼓励“租一买一”、“卖一买一”。
根据通知，进一步支持限购区刚性和改善性住房需求。居民家庭和个人（不区分是否为本市户籍），新购建筑面积超过120平方米（不含120平方米）的住房（含新建住房和二手住房）不纳入限购范围；名下现有建筑面积超过120平方米的住房，不计入名下已有住房套数核算。
克里广佛地区首席分析师肖文晓指出，近年来，随着房地产市场需求结构的变化，改善住房需求在市场上的比例越来越大。
根据克而瑞的统计数据，2023年，广州120平方米以上的一手住宅共售出20090套，占27%，较2021年提高3.8个百分点；2120平方米以上二手住宅成交2121套，占20%，同比2021年提高5个百分点。
具体到目前广州仍在实施限购的地区，120平方米以上的一手住宅供需占比较大。2023年，共供应10456套，占限购区的42%，成交量8409套，占限购区的37%。值得注意的是，在2023年限购区一手住宅交易中，120平方米以上的平均成交价格为72445元/平方米，而120平方米以下的成交价格为42579元/平方米，表明120平方米以上的成交价格主要是高端物业。
肖文晓认为，广州开放120多平方米的住房限制，符合近年来广州房地产市场改善需求的趋势，同时解除现有限制购买力具有重要意义，也符合“低端安全、中端支持、高端市场”住房体系设计，高端住房需求回归市场解决。
这一次，新政提出支持“租一买一”、“卖一买一”。根据规定，在限购区域内，居民家庭将自有房屋用作租赁房屋并办理房屋租赁登记手续的，或者在广州股票房屋交易系统中取得房屋信息代码并计划出售的，购房时家庭住房数量相应减少。
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇佳认为，减少需求侧限购区大户型购房限制，支持“卖一买一、租一买一”，有利于促进改善需求及时进入市场，也符合中心区改善需求占比较大的特点。以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。他认为，新政有助于消化库存，促进刚性需求和改善住房需求的循环，促进新房和二手房的循环，促进供应和交易的繁荣。
对于政策效果，李宇佳预计，2024年广州商品房市场将进入探底企稳的过程。
二手房客户咨询量增加，一手房地产开发商加快邀请带看
从新政实施后第一个周末的市场效应来看，大多数中介店仍以政策解释和观点为主。
广州市越秀区中原地产环市东二分公司董廖金春表示，政策实施后，二手房观看量没有明显变化，但客户咨询量有明显提高。同时，在120平方米以上住房不限购、通过租赁登记或挂牌销售获得购房指标的政策实施后，“一手房地产开发商的销售也非常积极。发送信息邀请我们的经纪人到现场培训或邀请我们带更多的客户去项目。”
廖金春认为，新政策对一些有资金实力想买房的客户和以前被限购的人来说是一个很大的好处。“以前，有购房需求的人可能需要卖一买一。新政实施后，客户可以通过出租、挂牌等方式减少家庭住房数量，不再被迫出售房屋，腾出配额，降低客户更换难度。然而，春节即将到来，这是一个传统的淡季。我们估计，春节过后，整体成交量将增加10%到20%。”
廖金春提到，“上周六政策实施后，一些客户会咨询贷款问题。由于广州第三套住房贷款限制和第二套单一贷款限制，一些客户会关心银行贷款能否跟上120多平方米的住房限制。我们也在等待相关部门的细则，进一步与客户沟通和分享。”
据廖锦春反馈，“周末两天，一方面可能是天气的原因，上周六有下雨，也有可能临近年末，二手房的看房量没有明显的增加，但客户咨询量有明显提升。一些热门的新房项目客户量也比较可观。”以位于番禺的华润一新房项目为例，28日下午4时许，仍有超20组客户看房。“这一项目以120平方米以上大户型为主，但此次新政对该楼盘未有直接助力，因为番禺去年开始就不限购了，这也是去年9月以来，政策叠加后的效果。”
另据羊城晚报报道，27日下午4时的荔湾区天馥售楼部内，几乎所有的洽谈桌都坐了咨询者，一些看楼者还在预约时间内陆续到达。该项目人士表示，这一次的政策很重磅，让商家看到信心，希望趁着这次利好能加速成交，对于要“卖一买一”的买家，楼盘会特别申请给予额外的付款期限，以便更好满足买家资金周转需求。
广州白云区德佑地产一中介表示，政策出台后有客户咨询，但暂未出现通过挂牌来腾名额的客户，政策主要利好改善性需求，对于想要购买120平方米以上的客户增加了选择范围。不过，该中介也坦言，“虽然120平方米以上的住房放开了限购，不需要购房资格，也可以通过挂牌或者租赁获取购房名额，但仍需要买家有资金实力，否则仍需要通过置换才可行。目前临近过年，政策的效果可能还要看2、3月份的市场表现。”
中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，从去年9月出台的限购松绑政策来看，政策的优化确实带来了市场的回升，短期也带来了市场成交量的明显回升，此次针对限购区域限购政策的进一步优化，也将加快限购区域改善型产品的去化，也体现了政策让商品房逐渐回归居住属性的宗旨。
为何广州率先松绑中心区限购，其他一线城市会跟进吗？
作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，李宇嘉指出，2023年12月份，根据国家统计局监测数据，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房价格跌幅在一二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。从趋势来看，2021年底以来，广州二手房价整体处于下跌态势，近期跌幅加大。房价下行压力大，居民买房预期更加弱势。
房价下行的同时，“楼市去化压力比较大”也是广州面临的困境。李宇嘉提及，近年来，广州增加了中心区的土地供应，新房供应也开始放量。但2023年12月份，根据克而瑞的统计，广州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月为21%，在热点城市中偏低，北京、上海均在50%左右。截至2023年12月份，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。从土拍市场看，2024年第一拍，广州拿出去年未拍的天河、白云各1宗被视为“靓地”的宅地，尽管地块质素不错，价格也不贵，但双双流拍。
在业内看来，尽管为一线城市，但本质上，相比北上深，广州在松绑调控政策、纾困购房需求方面，面临的压力相对较小。
易居研究院研究总监严跃进指出，从历次的房地产放松政策来说广州都是比较靠前的，此次广州放松改善性需求限制以后，对其他的三个一线城市而言也是有启发的。广州每次都打头阵，说明其他三个一线城市放松的概率也将增大，或者说增强了大家对限购进一步调整的预期。
李宇嘉认为，1月26日住建部在城市房地产融资协调机制部署会上表态，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。
