2023年，深圳二手房市场经历了“量涨价跌”的现象。在成交量上涨的另一边，深圳二手房价格连续两年下跌。事实上，自2021年以来，随着二手房指导价的出台和疫情影响下的经济紧张局势，深圳房价全面下跌，以价换量现象明显。为了加快去化，一些业主导致市场竹笋增多，房价持续下跌。
那么深圳二手房价下跌了多少呢？在数据平均的情况下，哪些地区或社区的房价逆势上涨？
房地产市场深度调整，部分住宅房价跌至五年前
“超级超级竹笋盘低于指导价340万元。”12月底，一名中介向记者介绍了香米湖地区的一套房子。据介绍，同一户型1900万元，但上市价格仅为1400万元，不仅低于同一户型500万元，而且低于指导价340万元。
这并不是市场上唯一一套降价100万元的房子。事实上，两年前深圳房地产市场罕见的“竹笋”今年变得越来越多，特别是曾经以高溢价著称的豪华住宅区和著名学校学区住宅区，正在加速“挤水”。
根据深圳中原研究中心的数据，2023年，在深圳83个有效地区（10套以上）的均价变化中，77个地区的均价下降，占92.7%。
其中，下降幅度较高的地区包括福田上层地区、宝安沙井地区、宝安宝中地区、南山西丽地区、福田百花地区、罗湖洪湖地区、南山深圳湾地区、福田八卦岭地区等。这些地区包括老豪华住宅区和深圳著名大学聚集的地区。
该地区上市价格下跌的主要原因是缺乏市场信心。经过两年的深度调整，深圳房地产市场的成交价格也在持续下跌。根据乐友佳研究中心的数据，2023年第四季度深圳二手房平均成交价格为6.5万元/㎡，8.3万元/2021年历史最高点㎡跌幅22%，比2022年跌幅12%。也就是说，深圳一套1000套。㎡2023年房屋总成交均价下降至650万元，较2021年购买成本下降180万元。
“2018年刚来深圳的时候，看中了福田的一个小区，打算第二年攒够首付买，但是第二年房价直接涨了就没买。年初，我又去看了那个社区，一些房价已经跌到了2018年的水平。”有买家告诉记者，他们关注的小区房价已经跌回了五年前的水平。
55.5%社区均价下跌
到2024年，房价下跌趋势仍在继续。据深圳中原研究中心报道，2024年初，共有2978个有效挂盘社区数据。与上月挂盘均价数据相比，共有1654个小区挂盘均价下跌，占55.5%。
数据显示，在跌幅TOP30的楼盘中，共有7个小区目前挂盘均价已低于指导价。
比如龙岗区布吉区龙威豪庭，该楼盘均价为3.2万元/㎡，4.1万元/指导价为4.1万元/㎡；盐田区盐田港区裕达华庭挂盘均价为3.6万元/㎡，指导价为3.84万元/㎡；龙岗布吉大都汇大厦均价2.7万元/㎡，指导价为3.08万元/㎡。
另一方面，2024年初，4个社区的挂牌价格下降了20%以上。宝安翻身区金景豪苑均价5.2万元/㎡，24.2%的跌幅比12月低24.2%；福田竹林区竹园社区南区，挂盘均价12.0元/㎡，下滑22%；宝安碧海地区幸福港皇家住宅，挂盘均价8.1万元/㎡，下滑20.9%；福田景田区景莲花园平均挂盘价7.2万元/㎡，下滑20.2%。
湾财社记者在相关中介平台上发现，目前宝安翻身区金景豪园，一套153套㎡五房最低挂牌价698万元，相当于单价4.56万元，相比5.12万/㎡在指导价方面，总价低于指导价85万元；公共平台发现，该社区21年的房屋交易单价接近6万元，也就是说，与两年前相比，房屋总价下降了约220万元。
这些社区挂牌价格上涨，最高涨幅为23%
并不是深圳所有的房子都在下跌。虽然整体房价走势处于下行通道，但在2023年挂盘均价变化中，仍有6个区域挂盘均价上涨。这6个区域是南山后海区、福田新洲区、龙华大浪区、罗湖银湖区、盐田梅沙区、大鹏新区大鹏区。
其中，盐田梅沙地区涨幅最高，2023年上市均价为5.9万元/㎡，它上升了6%。对于梅沙地区的不跌反涨，有业内人士告诉记者，一方面，该地区的交易量并不是特别活跃，急售房源较少，因此上市价格波动不明显；另一方面，梅沙地区远离深圳核心地区，业主相对固定，对价格不敏感。
此外，南山后海地区涨幅排名第二，2023年上市均价为15.2万元/㎡，增加了4.7%。值得一提的是，2023年出台的“双证合一”、“取消750万豪宅税”、“二套首付降至40%”、“认房不认贷”等相关楼市政策，对后海地区高总价、小面积住房有一定的利好作用。市场方向的变化可能会恢复该地区业主的信心，提高上市价格。
但从时间线延长的角度来看，后海地区的成交价格与高峰期仍存在差距。此外，从近期的实际成交情况来看，不少房屋最终还是选择降价出售。
湾财社记者了解到，2023年12月后，海阳日湾畔一套119㎡三房总价1330万元，相当于单价11.18万元；2021年10月，同户型房屋成交总价1640万元，相当于单价13.67万元，成交总价较高峰期下降300万元；此外，目前市场有730万元㎡两房，业主报价858万元，相当于单价11.7万元，但2023年11月同户型成交价1030万元，两个月降幅高达16.7%。
那么，深圳哪些社区的房价真的在上涨呢？根据深圳2024年初的最新房价数据，2024年初，5个社区的均价上涨了15%以上，30多个社区的均价上涨了10%以上。
其中，涨幅最高的楼盘是南山中心区的华彩天成，目前挂盘均价为13万元/㎡，挂盘价上涨了23.4%。该社区位于南山区粤海街，建于2004年，距9号线南山书城仅200多米，在南山区第二外国语学校学区内。
其次是南山蛇口地区荔海春城，目前挂盘均价为12.2万元/㎡，上升22%。该社区建于2013年，交通距离9号线南油西站约400米。目前，该社区在壳牌平台上只有两套上市房屋，均为89套㎡大约三个房间。
乐友佳研究中心数据指出，虽然深圳二手房价过去一年持续下跌，但也在一定程度上刺激了成交量的上涨。2023年，深圳二手房转让32768套，同比增长51%，最终走出“2022年历史最低点阴霾”。
至于随后的房价走势，深圳知名房地产评论员朱文策在其官方推特上表示，2023年是深圳房地产价格历史上连续两个自然年度首次下跌，大量二手房价格回到2018年，少数已回到2017年。如果以量价齐飞为市场V型反转的判断基准，那么深圳房地产市场整体仍处于寻底平衡的过程中。对于购房者来说，如果符合经济适用房条件，优先考虑人才住房和配售经济适用房；此外，需要换房的购房者可以逆向思考，大胆开始高质量的产品。
“目前的房地产市场正处于缓慢复苏阶段。”许多行业认为，经过两年多的调整，市场价格基本稳定，刚性需求，改善客户也可以抓住机会找到底部。随着2024年的到来，预计政策方将继续支持房地产复苏，整体经济趋势也将迎来高质量的进步，这也意味着市场上有限的“竹笋”可能会加速消费，对于真正需要的购房者来说，这是一个很好的购买机会。
